本
文
摘
要
我昨天的文章说我不打算买房，看到不少粉丝感觉很奇怪，你怎么能不买房呢。
01 | 为什么一定要买房呢
我家住农村，房子是自家建的，不值钱，但是住的地方绝对够大，而且现在农村交通也非常便利，出门几百米就是大马路。我没有买房刚需，我唯一的考虑点就是投资了。
普通人习惯有闲钱就买房，我感觉是因为投资渠道很太少。普通人能接触到的具有普适性，靠谱的投资方式就三种：买房，买基金，买理财。
买理财现在收益率太低了，3-5%，基本上可以确定是跑不赢货币真实的贬值速度（看文章用CPI来衡量贬值速度可以吗？），如果想提高收益率，就只能买基金和买房
而买基金感觉赚钱的人很少，大部分人都觉得不是很靠谱。亏钱的人很多，赚钱的好像很少，并且感觉很复杂。每天波动那么大，拿着就不安心。
大多数人买房不就是这样，理财收益低，基金风险大，手上有闲钱不能干放着，可不就只能买房了。
02 | 晋江的房价
但房价真的永远涨吗？
我不是生活在房价永远上涨的北上广深，我居住的城市叫晋江，一个四五线县级小城市。过去十年的房价走势是这样的：
2011-2020年晋江二手房价走势
1. 2011年二手房交易均价五六千，现在10年过去了，晋江的二手房成交均价也没上1万。有的地方涨的多，有的地方涨的少，但从整体上看，10年涨了不到1倍
2. 并且过去10年，房价的主要上涨是2017，2018两年完成的，十年等一牛。2011-2016年以及2019年至今，晋江的房价，基本不涨。
3. 全国三四五线城市的房价走势和晋江基本上类似。十年等一牛，并且上涨的时间也一致，就是2017-2018两年完成。
4. 之所以2017-2018年会涨，是因为2017年国家为了给三四线房子去库存，大力推进三四线城市的棚改货币化安置（就是全国性大拆迁）。拆掉旧房子，给你钱，让去买新房。买房的人多了，房价在2年内狂猛地涨了1倍。
5. 过去10年，如果没棚改，三四五线小城市，房价要涨非常难！下一次棚改要等到什么时候？没人知道！
03 | 十年一倍
大多数三四线城市，过去十年的涨幅就一两倍，并不高，为什么感觉那么多人觉得买房很赚钱呢？原因也很简单
1. 敢重仓，绝对金额大
房价虽然涨的慢，但是波动较小，基本只上不下，所以买房都是超级重仓买。
所以虽然收益率不高，但是绝对金额高呀，你拿5万块想买房，只会觉得你在搞笑，买房动不动就是几十万的资金。
比如100平的房子，一平5000元，总价50万。如果房价从5000涨到10000，就是赚了50万，绝对金额巨大。
2. 有杠杆
买房首付20%，如果买50万的房子，只需要付10万。
2年后涨到100万卖掉，赚50万。
收益率是 50 / 10 = 5倍
因为超高的杠杆，买10万2年赚了50万，听着就 *** 。
3. 拿得住
房子交易费用很高，价格不透明，而且波动相对较小，即使有下跌，感觉也不明显。而且房子有实物，即使短期没涨，也不会心慌。所以大多数人房子一买，即使房价5年不涨，感受也不强。
小结：之所以很多人都赚钱的原因就是，敢重仓，有杠杆，拿得住，房子价格高，虽然涨幅不高，但就赚了很多钱。
04 | 现在买房？
但如果现在买房呢？
1. 过去10年的涨幅在2017-2018两年涨完了，现在距离上一次暴涨刚过去1年半，间隔的时间太短了
2.而且上一次上涨是因为棚改货币化，消化房地产库存才迎来一波牛市，下一次牛市的契机在哪？会不会因为短期涨太多，反而有泡沫呢？
3. 最重要的是房子上涨的时候，杠杆是优势，房价不涨的时候，杠杆是负担。
比如50万房子，首付10万，贷款40万，房贷利率5%，30年还款，等额本息每年需还款2.6万元。
如果还10年，等额本息一共26万，加上首付10万，共36万。
如果10年后房价再涨到100万，收益就大大下降了。
4. 如果万一不涨一直横盘，那光交利息就亏血本了。
首付10万，未来每年交2.6万交30年。
如果拿去买理财，年收益率5%，30年后可变为216万。
如果拿来一次性买入加定投，年收益率10%，30年后可变602万。
如果房价涨幅不多甚至不涨，这个机会成本太大了，简直是血亏！
05 | 小结
一，房价上涨的幅度
1. 并不是所有城市都是房价永远上涨的北上广深
2. 大部分三四五线小城市过去10年的房价涨幅可能就是一两倍
3. 并且都是集中在2017-2018年棚改时涨的
4. 10年等一牛，就是三四五线小城市房价的现状。
二，买房赚钱的秘密：
1. 敢重仓，绝对金额很高
2. 高杠杆，首付20%就是5倍杠杆
3. 拿得住，不会频繁交易，总能等到上涨
三，买房的风险
1. 10年等一牛，未来还会再有牛吗？三四五线小城市，房价5年不涨很正常
2. 如果房价不涨或涨的慢，买房的杠杆将会大幅下降
3. 相比拿钱去理财投资，买房的机会成本非常高。
四，为什么我不买房
1. 买基金我敢重仓，我拿的住，买房的优势小多了。
2. 我是长期投资，拉长时间看，房子杠杆的优势在下降
3. 优秀基金的涨幅大概率会比三四五线小城市房价涨幅高
4. 从投资的角度看，我不买房。
5. 让我去永远上涨的北上广深买房？对不起，我买不起。
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