本
文
摘
要
前言：作为房地产市场重要的参与者，开发商现在面临什么问题，他们是怎么想的，他们对于拿地和产品是什么态度，对楼市有着极大影响。
太原开发商最好过的日子，大概就是恒大、富力刚进来的那几年，虽然房地产市场不火，但没有竞争，带着次贷危机席卷全球后的4万亿货币大宽松，富力拳打敦化坊，恒大脚踢富士康，一个城，一个洲，出来一批卖一批，没有限购，没有限贷，首付两成，首付分期，首付0 元，想怎么卖怎么卖，想怎么买怎么买。怎一个“爽”字了得。
也就在那时，太原人知道了房企还分大开发商和本地开发商，
小区的树木不叫绿化，叫园林，
小区打扫卫生的大妈不叫保洁，叫物业，
小区看大门的不光是不让游商小贩进出，还能帮打车拎东西修水管，
小区的地面原来是可以不让机动车走的，这叫人车分流。
也就是那个时候，我们对这些响当当的全国性开发商有了憧憬，有了期望。
好日子过了几年，房地产到了瓶颈期，人口增量赶不上浇筑混凝土的速度，改善人群观望氛围浓重。就在房地产奄奄一息时，天空飘来五个字，“棚户区改造”，人们还没反应过了怎么回事，天空又飘来五个字，“货币化安置”，炸裂！一夜之间市场上突然多了许许多多手握百万现金的人，没有什么能够阻挡，太原人对房子的向往。刚需的，改善的，安置的，夹杂着回乡置业的，售楼部就这样被挤爆了！人人五行差一套房，空头团灭。
房子卖的好，自然吸引来更多开发商。除了来太原比较早的富力，恒大，保利，万科之外，融创，首开，中海，碧桂园，华润，纷纷入场，后来龙湖，金地，华侨城，金茂府，等等那些听起来多太原人听陌生的开发商也都纷纷参战。众多的开发商在太原600多平方公里的市区土地上金戈铁马，开疆破土。
2018年竣工面积383.6万平米，2019年竣工面积459.66万平米，2020年在疫情肆虐，楼市停摆的情况下，成交土地135宗，成交面积约504万平米。
七普数据太原人口十年增长100万，而近三年投入市场的面积高达千万。抬头望望四周，2018年推出的盘还没卖完，新盘又入市，无疑，太原的房子多了，开发商的心态变了。诚然，这其中不乏存在结构化不平衡，核心区相对供应少，环附近供应多，但终归是房子不好卖了。
人口预测
铺垫的有点长，但又不得不说。进入正题，从三个方面来聊聊现在太原的开发商。
一、开发商面临的问题
开发商面临的最大问题是资金紧张？地价太贵？房子难卖？
都不是。开发商面临的最大问题就是“蛋糕”在变小，这可能也是全国开发商面临的最严峻问题。资金紧张可以发债、贷款，地价太贵可以拿便宜的地或者合作开发，房子难卖可以变着花营销，再不济可以降价。之前我们处在城市化进程的高峰，城镇人口增长快，有增量，房地产这块蛋糕不断做大，这些问题都会被填平掩盖，只要能熬，剩者为王。
但人口增量上不来，城市化进程收尾，城市扩张速度减缓，导致房地产这块“蛋糕”变小，这给房地产带来的影响是巨大的，不可逆的。就算可逆，也需要相当长的时间。根据统计预测，我国从2030年人口开始出现负增长，即使我们现在有二胎三胎政策，无非也是改变人口下降的斜率，死的多生的少的大趋势80年内不会变。
也就是说，房企活80年，也许能熬到下一个蛋糕不断变大的好日子。这，是房企面临的关键问题，其他问题都直接或间接由此印发。蛋糕变小，过滤掉一些不努力的，冒进的“玩家”是必然。开发商正在面临一场洗牌，就像我们现在看到的这样。再具体点，势必有开发商将退出太原楼市的历史舞台，怎么来的，怎么退下，挥挥衣袖，不带走一套房子。
二、开发商对待拿地
都要走了，还拿什么地。
以前大开发商对太原这种三四线小城市的基本套路都是城市边缘低价拿地，“规划、交通、学校”配合造城造势炒概念，最后利用自己的品牌形象走一波高端营销，让你们一个个面对光秃秃的荒地浮想联翩，想入非非，瞬间拉高区域房价，赚的盆满钵满。至于什么拖点工程款，贷款拿地，房款还利息等等都是“术”层面的小伎俩，这个大循环的“道”是关键。
但这操作都是有周期性的，买房的时候你说三年交房，三年地铁，结果“三年后又三年，三年之后又三年，就快十年了，老大！”
“你对我态度好点，行不行？现在全世界只有我知道你买房，我回去把你的合同删除掉，你一辈子做古惑仔，我也不用烦了”。
有点串戏。就是说现在城市扩展速度放缓，开发商在一个交房周期内的承诺兑现不了，购房者就不买你账了，游戏就无法继续。开发商也深知这点，这套低价郊区拿地高溢价买房的玩法行不通，对开发而言，其实房地产挺无聊的。核心区配套成熟，需求大，但“八星面粉”少且贵。一个城市的房价是有天花板的，因为面粉贵，面包就卖天价是不行的。关键好地段的土地很有限，这个量不足以养活庞大的地产大鳄们。
所以，开发商现在拿地的心态就是，
郊区那种地我们是不可能大口吃了，烫手。
核心地块的土拍是央企的斗兽场，别说本地开发商，就是知名民营开发商也没能力参与。
留给开发商的只有两条路，参与一下位置尚可的小片土地出让，或者找手里有存量土地的开发商合作，后者多半是有名气的大开发商和有土地的本地开发商联姻，就像现在我们在市场上看到的。
三、开发商对待产品
降低成本，能抄就抄。
开发商的产品是楼盘（这里只讨论住宅，不包含商业），楼盘可以分为硬件和软件两部分，硬件包括房子和园林，软件是物业服务。
房子的质量有国标和质检把控，各家都是按照满足验收要求来的，没啥可说。装修主要和装标有关，装标高自然材料好，造型丰富，这个谈不上开发商对装修的态度，主要看楼盘的定位。这里也不多讨论。
开发商对房子的态度就落在“户型”和“梯户比”上。资金压力，时间成本，地段比房子本身重要，这些都让开发商对盖楼就一个念头，“抄”，市面上流行什么户型，哪个款式好卖，就抄哪个，反正也没有什么侵权一说。“抄”是有效控制成本的最佳方案，也是乙方设计师在要求的时间内能高质量完成任务的不二之选。当然，这一切都是建立在成本尽可能低的前提下。在这方面，建筑设计师门就要收起你那卑微的理想。
开发商对待园林的态度和对待户型的态度略有不同。户型是“里子”，园林是“面子”，小区户型好，外人看不到，但小区园林做的好，路人都知道。只用提高一点点成本就能形成流芳百世的好口碑，为卖其他房或者其他盘打下好基础，这个便宜是一定要占的。
综合来看，现在开发商对待产品的态度没有动力，千篇一律，严卡成本，只要能卖出去就行，极度缺乏自主创新和对人居环境的深入探索。怎么能提高采光，怎么能去掉连廊，怎么提高得房率，怎么能延长悬挑，怎么能提高隔音，怎么能节能节水，怎么能让太原的阳台窗户不影响采光隔音的情况下有效防尘，装修是不是可以出几套十几套方案让大家选择，不要一个盘都同样的装修，走错门，上错床谁负责？这其中的问题，开发商认认真真想过几个，彻彻底底解决过几个？当然，可能太原的大环境也没有给开发商积极生长的土壤。
有人说楼市从黄金时代到了黑铁时代，其实不是，市场还是这个市场，只是开发商禁锢了思维，走成了死路。
总结一下，如果没有强力外来政策干扰，太原的开发商在未来一段时间数量和规模都有不同程度的萎缩，大鱼吃小鱼，开发商大洗牌是必然。拿地不积极，产品力上不去，甚至出现精装改毛坯，高标改低标的情况，万科的“活下去”用在现在太原的开发商身上再合适不过。你可不要以为开发商不行了，房价会降，这是好事。无论 *** ，开发商自己，还是购房者，市场不好，对谁都不好。有一说一，开发商在完善城市建设，改善居住环境，解决就业几个方面做出的贡献无可替代。
对于开发商的小建议，还是我那句话，“步子不要迈的太大，好好打磨自己的产品”，让房子有自己的核心竞争力，是穿越牛熊的唯一出路，特别是本地房企。本地房企如果能抓住机会，发展壮大，是太原人民的福祉。
-The end-
后记：篇幅有限，关于开发商的很多问题写的不够透，只能日后群里交流慢慢补充。太原楼市格局分三部分，房价，开发商，购房者，本文是第二部分，三部分完成，目的是分析太原如果出台楼市新政该怎么下手，影响如何。谢谢关注。
